La crisi che non arriva. Questo è come il settore immobiliare sta vivendo il momento di incertezza globale che da mesi minaccia di cambiare il corso delle abitazioni in Spagna. Tuttavia, né l’aumento dei tassi – con un aumento di 450 punti base in meno di un anno e mezzo – né la diminuzione delle vendite sono riusciti ad abbassare il prezzo delle case, che aumentano in media del 4,2% nel terzo trimestre dell’anno. A cosa è dovuta la resilienza del prezzo delle abitazioni?
I fattori che stanno contribuendo al settore sono molteplici e tra di essi spiccano un mercato del lavoro resiliente, flussi significativi di immigrazione, lo squilibrio tra un’offerta limitata di nuove abitazioni e una domanda ancora elevata, e una situazione finanziaria favorevole delle famiglie (il debito delle famiglie rappresenta il 50% del PIL, un valore simile a quello del 2003). Lo evidenzia l’ultimo rapporto di CaixaBank Research, che sottolinea che “tuttavia, va ricordato che i tassi di interesse si trovano attualmente al loro livello più alto degli ultimi 15 anni e che l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse si sta trasmettendo con un certo ritardo sull’economia reale e sul mercato immobiliare”.
In ogni caso, se le attuali proiezioni di inflazione convergono all’obiettivo del 2% a medio termine, “la BCE potrebbe iniziare a ridurre i tassi l’estate dell’anno prossimo (le aspettative di mercato prevedono una moderazione nel corso del 2024 dell’Euribor a 12 mesi), e ciò sarà un ulteriore sostegno per il settore nel 2024”, sottolinea il rapporto.
Al momento, l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse è “sempre più evidente sulla domanda di abitazioni, il cui ritmo di declino si sta accentuando”. A settembre 2023, il numero di compravendite è diminuito del 23,7% su base annua, secondo i dati dell’INE, rispetto a un calo più moderato, dell’8,5%, nell’anno fino a settembre. CaixaBank Research sottolinea che “questi tassi di declino sono condizionati dagli elevati livelli di compravendite registrati l’anno precedente, poiché le compravendite tra gennaio e settembre 2023 sono state superiori del 15,2% rispetto allo stesso periodo del 2019”.
Per segmenti, il maggior adeguamento si concentra sulle compravendite di case di seconda mano, con una diminuzione del 9,5% su base annua tra gennaio e settembre 2023. Al contrario, il numero di compravendite di case nuove rimane più stabile (con una diminuzione del 4,0%).
L’impatto dell’aumento dei tassi di interesse è più intenso sul mercato ipotecario, in modo che il rapporto tra il numero di mutui e il numero di compravendite è diminuito in modo molto accentuato (57,5% a agosto 2023 rispetto al 71,4% nel complesso del 2022).
Spinta degli stranieri
Uno dei fattori che ha ammortizzato l’effetto dell’incremento dei tassi sulla domanda di abitazioni è la compravendita da parte degli stranieri. Nel terzo trimestre 2023, gli stranieri hanno rappresentato il 15,4% del numero di transazioni immobiliari in Spagna, che ammontano a quasi 90.000 compravendite nell’arco degli ultimi quattro trimestri.
Nei primi tre trimestri del 2023 la domanda straniera è leggermente diminuita, ma mostra comunque una resilienza elevata, con una diminuzione del 4,7% rispetto al trimestre precedente, rispetto alla caduta dell’8,3% delle compravendite di spagnoli, secondo i dati del Colegio de Registradores. “Questo è dovuto in gran parte al fatto che gli stranieri tendono a necessitare di meno finanziamenti esterni per l’acquisto di una casa, quindi sono meno sensibili alle condizioni finanziarie”, sottolinea il rapporto.
Offerta insufficiente
D’altro canto, l’offerta di abitazioni continua a essere insufficiente per coprire le esigenze abitative date dall’evoluzione demografica. Il numero di permessi di costruzione di nuove case (115.000 abitazioni negli ultimi 12 mesi fino a agosto 2023) è ancora molto inferiore alla creazione netta di nuovi nuclei familiari: 286.000 negli ultimi quattro trimestri fino al terzo trimestre del 2023 secondo l’EPA).
“La notevole crescita della popolazione dell’ultimo anno è spiegata dal forte aumento dei flussi migratori. La popolazione straniera è aumentata di oltre 600.000 persone negli ultimi quattro trimestri fino a settembre, secondo l’EPA, una crescita che non si registrava dal boom migratorio della prima decade del XXI secolo”, spiega CaixaBank. Questa popolazione generalmente ha una preferenza per “stabilire la propria residenza in aree urbane in cui si concentra l’attività economica o in zone turistiche, il che spiegherebbe in parte il maggiore dinamismo dei prezzi delle abitazioni in queste zone”, sottolinea.
