L’acquirente di un immobile ha il diritto di chiedere l’annullamento del contratto di arras e la restituzione della somma versata se il venditore ha occultato informazioni rilevanti sulle caratteristiche della proprietà.
La Corte d’Appello di Barcellona, in una sentenza del 16 dicembre, ha dato ragione a un acquirente che ha richiesto la restituzione dei 33.500 euro versati al momento della firma del contratto di arras.
L’acquirente aveva manifestato interesse per l’acquisto di un immobile e aveva sottoscritto il contratto preliminare. Tuttavia, prima della scadenza del termine per l’acquisto, ha incaricato un’architetta di valutare la proprietà in vista di alcuni lavori di ristrutturazione. Nel corso della perizia è stato scoperto un pozzo non legalizzato all’interno dell’immobile. A seguito di questa scoperta, l’acquirente ha chiesto l’annullamento del contratto. La venditrice ha rifiutato di restituire l’importo versato, sostenendo che fosse l’acquirente ad aver violato l’accordo, non avendo concluso l’acquisto entro il termine concordato.
La Corte d’Appello di Barcellona ha ricordato che, secondo il Codice Civile della Catalogna, il venditore è tenuto a garantire la conformità dell’immobile alle condizioni indicate nel contratto.
Inoltre, la sentenza cita un precedente del Tribunale Superiore di Giustizia della Catalogna, del 18 luglio 2023, in cui si afferma che il venditore ha l’obbligo di fornire informazioni precontrattuali sulle caratteristiche dell’immobile come principio di buona fede e correttezza. Se non lo fa, è tenuto a rispondere per eventuali difetti non comunicati all’acquirente, indipendentemente dal fatto che ne fosse a conoscenza o meno. In questi casi, l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione dei difetti, la sospensione del pagamento, una riduzione del prezzo, un risarcimento danni o l’annullamento del contratto.
La sentenza sottolinea inoltre che la giurisprudenza del Tribunale Supremo (ad esempio nella decisione del 16 settembre 2024) conferma che un contratto può essere risolto in caso di una grave violazione di un obbligo essenziale, che comprometta lo scopo stesso dell’accordo.
Poiché è stato dimostrato che né il venditore né l’agenzia immobiliare avevano mai informato l’acquirente dell’esistenza del pozzo non legalizzato, la Corte d’Appello di Barcellona ha stabilito che tale omissione è sufficiente per rescindere il contratto.
“Si conclude che vi è stato un inadempimento rilevante, grave ed essenziale a causa della mancanza di informazioni corrette da parte del venditore nei confronti dell’acquirente prima della stipula del contratto, frustrando così le aspettative dell’acquirente”, afferma la sentenza, che impone alla parte venditrice la restituzione dei 33.500 euro versati per il contratto di arras, oltre agli interessi di mora.
